Aus den Fehlern anderer lernen Fleckenstreit im Verwaltungsbau

Bei der Revitalisierung von Bestandsgebäuden wird oft der Bodenbelag erneuert, obwohl ­andere Gewerke noch nicht fertig sind. Ein Fallbeispiel zeigt, wie schnell es nach der Abnahme zu Konflikten über Verschmutzungen und Schäden am neuen Boden kommen kann.

Von Hans-Joachim Rolof

Die Baufreiheit während der Bodenbelagsarbeiten ist bei der Revitalisierung von Gebäuden im Bestand oft ein Thema. Nicht selten ist der Bodenbelag schon ausgetauscht, weitere Ausbaugewerke aber im Verzug. Elektro-, Fliesenleger-, Schreiner- und Malerarbeiten werden teilweise erst fertiggestellt, wenn der neue Oberboden schon verlegt worden ist. Nach der Abnahme kommt es zum Diskurs, während der Auftraggeber die Räume schon in Nutzung genommen hatte. Nun werden Verfleckungen und Verunreinigungen gerügt. Das folgende Fallbeispiel zeigt mög­liche Problemstellungen beispielhaft auf.

Von einer caritativen Einrichtung wird ein Gebäude aus dem Bestand der 1980-er Jahre mit fünf Obergeschossen revitalisiert. In den Räumlichkeiten sind rund 200 Mitarbeiter beschäftigt. Kurz nach der Fertigstellung kam es zu Mängelrügen gegenüber dem Auftragnehmer für Bodenbelagsarbeiten über Verunreinigungen und Verschmutzungen, welche sich nicht mehr entfernen lassen würden.

Sachverhalt

Die Planung und Ausstattung des Gebäudes erfolgte von einem namhaften Architekten, weshalb das Gebäude unter Denkmalschutz steht. Dies betrifft auch die Ausstattung der Innenräume, insbesondere das Design des textilen Bodenbelags. Deshalb musste im Rahmen der Revitalisierung ein dem Grundsatz nach gleichartiges Produkt mit gleichem Aussehen verwendet werden wie seinerzeit für den Neubau.

Nach der jahrzehntelangen Nutzung des Gebäudes wurden entsprechende Umbau-/Modernisierungsmaßnahmen bzw. Renovationen vorgenommen. In diesem Zusammenhang wurde die auf dem Verbundestrich seinerzeit vollflächig verklebte, textile Bodenbelagskonstruktion zurückgebaut und erneuert. Hierfür wurde von einem Planverfasser ein Leistungsverzeichnis erstellt. Demzufolge hat der Mindestbietende den Zuschlag als Auftragnehmer für Bodenbelagsarbeiten erhalten. Dieser hat

• die vorhandene, textile Bodenbelagskonstruktion abgeschält sowie
• die vorhandene, anhaftende Kleberschicht mit zementärer Spachtelmasse mechanisch vom Untergrund (zementärer Verbundestrich) entfernt (Abschleifen mit 16-er Korn).

Auf dem so vorbereiteten Untergrund erfolgte dann nach weiterer Untergrundvorbehandlung (Grundierung, Spachteln u.a.) die vollflächige Verklebung der textilen Bodenbelagskonstruktion mit textilem Spezialzweitrücken. Diese Werkleistungen für Bodenbelagsarbeiten wurden von Juni bis August nach der Auftragsvergabe ausgeführt.

• Nach der Fertigstellung hat eine Abnahme stattgefunden. Eine Reinigungs-/Pflegeanleitung der textilen Bodenbelagskon­struktion hat der Auftragnehmer für Bodenbelagsarbeiten über den Planverfasser an den Bauherrn/Auftraggeber zum Versand gebracht.
• Nach Abschluss der Bodenbelagsarbeiten mussten weitere Ausbaugewerke durchgeführt bzw. fertiggestellt werden. Dies waren beispielsweise Elektro-, Fliesenleger-, Maler- und Schreinerarbeiten. Um die bereits fertiggestellte textile Fußbodenkonstruktion während dieser Arbeiten zu schützen, wurde sie mit einer selbstklebenden Schutzfolie abgedeckt.
• Nach Fertigstellung der meisten Ausbaugewerke erfolgte Mitte Dezember der erneute Einzug des Nutzers (Bauherr/Auftraggeber) mit entsprechenden Einrichtungsgegenständen sowie den rund 200 Mitarbeitern. Allerdings mussten vereinzelte Auftragnehmer ihre begonnenen Werkleistungen noch nach dem Einzug fertigstellen.
• Vor dem Einzug hat ein beauftragtes Fach­unternehmen eine Bauschlussreinigung durchgeführt. Dabei wurde die textile Bodenbelagsebene abgesaugt, um den Schmutz zu entfernen. Der Fachunternehmer konnte jedoch keine Auskunft darüber geben, welcher Staubsaugertyp damals verwendet wurde.

Mit der Nutzung des Gebäudes einhergehend wurde ein Fachunternehmen mit der Unterhaltsreinigung des textilen Bodenbelags beauftragt. Für die Unterhaltsreinigung wird ein Staubsauger mittels Saugdüse/Flachdüse verwendet.

Verfleckungen und Verschmutzungen des Bodens

Bereits kurz nach Übernahme des Gebäudes und Einzug des Nutzers stellte der Bauherr/Auftraggeber fest, dass

• die textile Bodenbelagsebene zur Fleckbildung neigt und/oder
• lokal bzw. partiell nahezu geometrische Verschmutzungen aufweist.

Diese zunächst kleinflächigen Verunreinigungen hätten jedoch in bestimmten Büros über kurze Zeit in der Intensität zugenommen und/oder sich von einzelnen Zimmern auf ganze Etagen der fünf Geschosse verteilt. Die Auftragnehmer der Ausbaugewerke waren sich mit dem Bauüberwacher des planenden Architekturbüros und dem Bauherrn/Auftraggeber darüber uneinig, wann die Verfleckungen bzw. Verschmutzungen erstmals festgestellt wurden bzw. entstanden sind. Der Bodenleger gab an, dass ihm lediglich Verschmutzungen bzw. Verfleckungen in einem einzelnen Raum der zweiten Etage bekannt waren. Er zeigte sich überrascht darüber, dass sich das negative Erscheinungsbild auf weitere Räume im zweiten Obergeschoss ausgebreitet hatte. Von Verfleckungen/Verunreinigungen in anderen Geschossen hatte der Bodenleger keine Kenntnis.

Dagegen gaben die Vertreter des Bauherrn/Auftraggebers an, dass Mitarbeiter bereits kurz nach dem Einzug in die jeweiligen Räumlichkeiten Meldung über nicht nur einzelne, sondern zunehmend auftretende Verschmutzungen bzw. Verfleckungen gemacht hätten. Auffällig war außerdem, dass sich die Nutzer beim Verschütten von Kaffee an den technischen Service des Hauses gewandt hätten. Es wurde jedoch mitgeteilt, dass auch kurz nach Verschütten von Kaffee ein Entfernen der Verfleckungen nicht möglich gewesen ist. Der Hersteller der textilen Bodenbeläge hat auf Anfrage des Bodenlegers Untersuchungen durchgeführt. Er bestätigte, dass die Verfleckungen bzw. Verschmutzungen nicht produktspezifisch bedingt sind. Sie sind auf die Nutzung des Bodenbelags zurückzuführen.

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Wer ist Verursacher der ­Verfleckungen?

Die Vertreter des Bauherrn/Auftraggebers wollten im Fleckenstreit der Argumentation des Herstellers jedoch nicht folgen. Denn die in den einzelnen Räumlichkeiten tätigen Mitarbeiter würden nicht in übertriebenem Umfang Kaffee oder andere Getränke auf den Boden verschütten. Auch würden solche Flecken sofort entfernt. Dies war aber nicht erfolgreich möglich gewesen.

Also wurde diskutiert, ob die Verfleckungen bzw. Verunreinigungen möglicherweise durch die Mitarbeiter der tätigen Ausbaugewerke verursacht wurden. Nach dem Einzug wurden über mehrere Wochen noch Ausbauarbeiten durchgeführt. Dabei könnte unbeabsichtigt Schmutz in den Räumen entstanden sein.

Fleckenstreit: Bestellung eines Sachverständigen zur Klärung

Zur Klärung des Sachverhalts beauftragte der Bauherr/Auftraggeber einen Sachverständigen des iba-Instituts mit einer Begutachtung. Ziel war es,

• den aktuellen Zustand zu dokumentieren,
• die weitere Vorgehensweise zu bestimmen und
• die Ursachen für die festgestellten Mängel oder Auffälligkeiten zu untersuchen.

Ursachenforschung im Fleckenstreit

Im Fleckenstreit wurde eine Befunderhebung in einzelnen Räumen unterschiedlicher Nutzung durchgeführt:

• im EG, 1. OG, 2. OG, 3. OG, 4. OG und 5. OG sowie
• dem Flurbereich vor den Aufzügen und Treppenhäusern und
• in Büros

hinsichtlich des Ist-Zustands des textilen Bodenbelags.

Zu Protokoll gegeben wurde zuvor, dass die Unterhaltsreinigung durch das beauftragte Fachunternehmen für Gebäudereinigung mit Staubsaugern mit Saugdüse/Flachdüse erfolgt.

In den Büroräumen zeigten sich auf der Oberfläche des getufteten Velours-Teppichbodens zahlreiche Schmutzanhaftungen und/oder Verfleckungen mit unterschiedlichen geometrischen Abmessungen. Dabei zeigten sich zum einen Flecken mit scheinbar geometrischen Abmessungen, zum anderen auch unregelmäßig geformte Erscheinungsbilder. Es wurde vereinbart, in einzelnen Räumen eine Grundreinigung durchzuführen.

In den Flurbereichen waren ebenfalls zahlreiche Verschmutzungen ersichtlich – wiederum in geometrisch unregelmäßigen Begrenzungen und statistisch wahlloser Reihenfolge.

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Erfolgreiche ­Grundreinigung und ­Fleckendetachur

Beispielhaft wurde in einzelnen Büros und Flurbereichen der verschiedenen Etagen eine flächige Grundreinigung durchgeführt. In weiteren Räumen wurde gemäß den Angaben des Nutzers bei beginnenden Verfleckungen bzw. Verunreinigungen eine Fleckendetachur vorgenommen. Im Bistrobereich, insbesondere im Flur, wurden ebenfalls vorhandene Flecken – beispielsweise durch verschütteten Kaffee oder andere Getränke – fachgerecht entfernt.

Es wurde festgestellt, dass durch die Grundreinigung mit einem Bürstsauger ein Großteil des Kontaktschmutzes aus der textilen Bodenschicht entfernt werden konnte. Die entsprechenden Filter wurden vom Sachverständigen zur Dokumentation sichergestellt.

In einzelnen Räumen mit beginnenden Verunreinigungen erbrachte die Fleckendetachur den Nachweis, dass die vorhandenen punktartigen und/oder geometrisch unregelmäßig begrenzten Verfleckungen nahezu vollständig entfernt werden konnten.

Außerdem war in einzelnen Räumen nach der Grundreinigung im hälftigen, linken Teilflächenbereich festzustellen, dass der textile Belag nahezu wieder seinen ursprünglichen Zustand erreicht hatte.

Schlussfolgerungen zu den Verfleckungen

In Augenschein genommen wurden insgesamt ca. 3.600 m² textiler Bodenbelag auf fünf Ebenen. Dies umfasst

• rund 132 Räume,
• sechs Flurbereiche vor Aufzügen und Büros sowie
• drei Flure in Treppenhäusern.

Zusammenfassend wurde festgestellt, dass sich auf dem textilen Bodenbelag überdurchschnittliche Mengen an Kontaktschmutz angesammelt hatten. Und dies zusätzlich zu lokalen und/oder partiellen Verfleckungen und/oder Verunreinigungen.

Im Rahmen der durchgeführten Grundreinigungen bzw. Intensivreinigung und/oder Fleckendetachur

• in ausgewählten Teilflächenbereichen einzelner Räume und/oder Flurbereichen sowie
• vor den Aufzügen und
• dem Bistro-Bereich

konnte der Nachweis erbracht werden, dass dem Grundsatz nach ein Reinigungserfolg möglich ist.

Aufgrund der Ergebnisse der Überprüfungen und Befunderhebungen wurde dem Bauherrn/Auftraggeber dringend empfohlen, den Nutzer der Liegenschaft entsprechend anzu­weisen. Die tägliche Unterhaltsreinigung ist gemäß den produktbezogenen Reinigungs- und Pflegeempfehlungen des Herstellers des textilen Bodenbelags durchzuführen. Dabei ist insbesondere die Verwendung ­eines Bürstsaugers gemäß den Hersteller­angaben sicherzustellen.

Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass

• aufgrund der intensiven Nutzung der fünf Etagen durch etwa 150 bis 200 Mit­arbeiter und
• des damit verbundenen er­heblichen Schmutzeintrags

ein überdurchschnittlicher Verschleiß auftritt. Dieser beeinflusse die Lebensdauer der textilen Bodenbelagsebene negativ.

Hierzu kann beim Hersteller des Oberbodens angefragt werden, ob für die vorhandene Bodenbelagsqualität eine Nachbesserung

• der Imprägnierung oder
• der Faserausstattung

des textilen Bodenbelags möglich ist.

Fleckenstreit: Die Ursache der vorhandenen Verfleckungen bzw. Verunreinigungen lässt sich – neben möglichen Einflüssen durch das Nutzerverhalten – nur durch Laborunter­suchungen an ausgebauten Proben der ­Bodenbelagskonstruktion eindeutig klären.

Ziel dieser Untersuchungen ist es insbesondere, festzustellen, ob und in welchem Umfang

• die zum Schutz des Oberbodens nach Abschluss der Verlegearbeiten eingesetzte Selbstklebefolie sowie
• die Frequentierung durch Handwerker

zu den Verfleckungen beigetragen haben.

Unklar bleibt dabei, welche Ausbaugewerke in welchem Zeitraum und mit welchen Tätigkeiten die neu hergestellte, anschließend mit einer Schutzabdeckung versehene textile Bodenbelagsfläche in den fünf Etagen des Gebäudes nach der Übergabe an den Nutzer tatsächlich betreten bzw. beansprucht haben.

Ergebnis: Das Schadensbild steht im Zusammenhang mit individuellem Nutzerverhalten.

Fazit zu den Verfleckungen

Der Auftragnehmer für Bodenbelagsarbeiten hat nach der Fertigstellung des Oberbodens über den Planverfasser und dessen Bauüberwachung eine Abnahme durch den Bauherrn/Auftragnehmer erwirkt. Damit sind die Gefahr und das Risiko auf den Bauherrn/Auftraggeber übergegangen. Mit der Übergabe ist als Anlage zur Abnahme eine Reinigungs- und Pflegeanleitung des Oberbodens übergeben worden.

Dennoch ist eindeutig sowohl die Bauschlussreinigung als auch die (tägliche) Unterhaltsreinigung durch den Nutzer nicht analog der herstellerseitigen Reinigungs- und Pflegeanleitung erfolgt:

• Statt einem Bürstsauger wurde ein Staubsauger mit Saugdüse/Flachdüse verwendet.
• Auch beginnende Verfleckungen durch Verschütten von Kaffee oder Getränken wurden nicht einer sofortigen Flächendetachur unterzogen.
• Im Ergebnis bleibt es also dabei, dass im vorliegenden Fall das individuelle Nutzerverhalten zu den Verfleckungen bzw. Verunreinigungen beigetragen hatte.

Das Fallbeispiel macht deutlich, wie wichtig zum einen das Protokoll zur mangelfreien Abnahme und zum anderen der Nachweis zum Erhalt der Reinigungs- und Pflegeempfehlung und die Dokumentation darüber ist. Der Auftragnehmer für Bodenbelagsarbeiten ist gut beraten, die herstellerseitige Reinigungs- und Pflegeempfehlung sowohl mit der Angebotsabgabe bzw. Auftragsbestätigung sowie mit der Abnahme und schließlich mit der Schlussrechnung direkt an den Bauherrn/Auftraggeber als Vertragspartner zu versenden.