Jedem sollte einleuchten, dass Bodenbeläge nach jahrelanger Benutzung nicht mehr wie am Tag nach der Verlegung aussehen. Vielerlei Schmutz und Nässe vom Schuhwerk wurden auf die Beläge getragen und haben sich abgesetzt. Was Gebrauchsspuren und was Verschmutzungen sind, ist – besonders bei Mietobjekten – oftmals ein Streitpunkt.
Handelt es sich beispielsweise um eine offene Küche, ist es kaum zu vermeiden, dass Kochdünste auch in den Wohn- und Essbereich gelangen, sich auf dem Belag absetzen und von den Bewohnern eingetreten werden. Ein besonderes Kapitel ist dabei auch der Durchgangsverkehr von der Küche zum Wohnbereich: Abgesetzte Kochdünste bilden Fettfilme, Reste von Lebensmitteln werden breitgetreten und mit den Sohlen auf die Böden angrenzender Räume getragen.
Zu Farbveränderungen, ja sogar zur Zerstörung von Belägen kann es durch entsprechende Belichtung (UV-Strahlung einfallender Sonnenstrahlen) kommen. In Erscheinung treten sie, wenn Teppiche oder Brücken, die vorher die Einstrahlung verhindert haben, weggenommen oder auch nur verschoben werden. Wenn wir schon bei Teppichen, Läufern oder Brücken sind: Oft ist der Flor – besonders bei billigen Erzeugnissen – nicht intensiv genug eingefärbt, so dass Farbpartikel nur oberflächig anhaften. Diese Teilchen können bei Berührung mit darunterliegenden, hellen Bodenbelägen in deren Flor einwandern und zu irreversiblen Verfärbungen führen. Farbveränderungen kennt man auch bei eben verlegten Linoleumbelägen: Der fabrikationsbedingte Gelbschleier auf der Oberfläche der Ware ist nicht zu vermeiden und lässt sich auch durch eine Reinigung nicht entfernen. Diese ist letzten Endes auch nicht notwendig, weil der Schleier durch Belichtung innerhalb weniger Tage von selbst verschwindet und der gewollte Farbton des Belages eintritt. Falsch wäre es, die Fläche teilweise mit Belagresten oder Werkstoffen zu bedecken, weil dies zwischen belichteten und unbelichteten Teilen zu Farbunterschieden führt, die später allerdings verschwinden.
Schließlich sollte auch an eventuelle Einwirkungen von Reinigungs- oder Pflegemitteln gedacht werden, die ebenfalls zu Farbveränderungen des Belages führen können. Wird zum Beispiel Linoleum mit stark alkalischen Reinigungsmitteln gereinigt, kann das Material oberflächlich angegriffen werden, es tritt eine Verseifung der Leinöl- und Harzkomponenten ein. Pflegemittel auf Bodenbelägen allgemein können bei mehrmaligem Auftrag ihre Transparenz verlieren, vergilben oder sogar braun werden. Wer also Farbveränderungen von Bodenbelägen in der Praxis zu beurteilen und zu definieren hat, muss sehr sorgfältig zu Werke gehen, weil sie verschiedene Ursachen haben können.
Bei den genannten Fällen von „Beschädigung der Mietsache“ handelt es sich bei den Farbveränderungen meist um Erscheinungen, die man durch eine entsprechende Reinigung des Bodenbelages völlig oder weitgehend – auch dem Alter und der Benutzung angemessen – beseitigen kann. Farbveränderungen durch Sonneneinstrahlung sind nicht mehr zu beseitigen, wobei ein Richter durchaus der Meinung sein kann, dass man die Mietsache durch entsprechende Maßnahmen (Markisen, Rollos etc.) hätte schützen müssen. Der Mieter hat zwar gemäß BGB § 538 Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt wurden, nicht zu vertreten. Entdeckt er aber gemäß BGB § 536e im Laufe der Mietzeit einen Mangel der Mietsache und wird ein Schutz der Mietsache erforderlich, so hat der Mieter dies dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen. Unterlässt der Mieter die Anzeige, so ist er dem Vermieter gegenüber zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet und gewisse Rechte des Mieters erlöschen.
Es folgen wieder einige Schadensfälle aus der Praxis zu diesem Thema:
Abb. 1: Der typische Fall. Der Küchenboden ist mit keramischen Fliesen belegt, einem in diesem Bereich äußerst sinnvollen Bodenbelag. Liegen hier Linoleum, ein PVC-Belag oder gar Laminat, gelten im Prinzip die gleichen Dinge: Immer werden sich hier beim Kochen entstehende Dämpfe am Boden niederschlagen, es werden am Boden liegende Küchenabfälle zertreten, haften an den Schuhsohlen und werden in andere Räume verschleppt. Liegt dort (wie auf Abb. 1) Teppichboden, werden sie hier abgestreift und in den Flor getreten. Auf dem anlässlich eines Gutachtertermins zur Dokumentation aufgenommenen Foto ist zu sehen, dass die Verschmutzung des Teppichbodens im Türbereich zwischen Küche und dem Esszimmer am stärksten ist.
Abb. 2: Die Verschmutzung setzt sich im gesamten Zimmer in abnehmender Intensität fort. Die Aufnahmen entstanden nach dem Auszug der Mieter. Im oberen Bildausschnitt ist deutlich der Standort einer Eckbank sichtbar – ein Bereich, der nicht begangen wurde und somit noch die ursprüngliche Beschaffenheit aufweist. Um den dort aufgestellten Tisch herum wurde der Belag entsprechend stärker frequentiert, weniger infolge des Gehverkehrs, sondern haupsächlich dadurch, dass mit den Füßen gescharrt und der Schmutz in den Teppichboden einmassiert wurde.
Interessant sind die im Vordergrund befindlichen Streifen, die von doppelten Klebebändern stammen, mit denen man einen Teppich fixiert hatte. In der später zum Gerichtsfall gewordenen Angelegenheit wurden im Beweisantrag die Fragen gestellt, ob es sich in diesem Fall um normal übliche Verschmutzungen handelt, die man auf irgendeine Art hätte verhindern können, und ob sich die Verschmutzungen irgendwie beseitigen lassen. Der Mieter war der Meinung, dass es sich hier um eine normale Nutzung der Mietsache handele. Dass man eine Teppichboden im Laufe der Jahre auch einer Reinigung unterziehen kann, war ihm fremd. Im Übrigen sei er der Meinung, dass dunklere Partien des Teppichbodens keine Verschmutzung seien, sondern übliche Gebrauchsspuren.
Abb. 3: Die vom Sachverständigen im Verlauf des Ortstermins vorgenommene Reinigung an einer stark verschmutzten Stelle brachte selbst die anwesenden Fachleute zum Staunen: Die vermeintliche „Verfärbung“ ließ sich mit Spüli-versetztem Wasser anlösen und mit klarem Wasser und unter Zuhilfenahme eines einfachen Küchenschwamms nahezu rückstandsfrei entfernen. Bereits mit der gleichzeitig erstellten Fotodokumentation ließ sich das Gericht von der Entfernbarkeit der Ablagerungen überzeugen und entschied: Es gehöre zu den Pflichten des Mieters, die Mietsache mit den üblichen Mitteln instand zu halten. Entweder müsse der Boden in fachmännisch gereinigtem Zustand an den Vermieter zurückgegeben, oder eine Summe in Höhe dieser Kosten müsse erstattet werden.
Wir sollten das Kapitel aber nicht schließen, ohne auf die Erfahrung hinzuweisen: Was das Unterhalts- und Reinigungsverhalten eines Bodenbelages angeht, so hängt dieses entscheidend von der Musterung und der Farbgebung ab: Gemusterte, melierte und gesprenkelte Beläge sind wesentlich besser in ihrem Anschmutzverhalten als einfarbige. Helle, einfarbige Beläge bestechen zwar durch ihr Aussehen, verhalten sich aber wesentlich schmutzanfälliger. Den geringsten Aufwand bei Reinigung und Pflege erfordert demzufolge der (intensiv) gemusterte Belag in dunkler, gedeckter Farbstellung. Die nach Fertigstellung eines großen Objektes geäußerte Meinung eines Architekten sollte nicht zur Regel werden: „Hauptsache, der Boden bleibt so bis zur Einweihung!“ Wir wollen nicht glauben, dass es sich um den gleichen Architekten handelt, der auf der EuroShop 2008 im Februar dieses Jahres händeringend auf der Suche nach einem schneeweißen Teppichboden war. Niemand hatte einen! Die Hersteller werden ihre Erfahrungen gemacht haben. Gut so!
Wolfgang Hart wolfgang.hart@holzmannverlag.de