Verlegepraxis Schwarzer Peter für den Bodenleger Wer hat den Schaden an der Mietsache zu verantworten?

Mietschäden festzustellen und zu beurteilen, ist in der Regel die Aufgabe von Sachverständigen, die von Gerichten, Versicherungsgesellschaften oder auch vom Auftraggeber direkt bestellt werden.Wer hat den Schaden an der Mietsache zu verantworten? Sie entscheiden, ob der Schaden an der Mietsache so gravierend ist, dass der gesamte Bodenbelag entfernt und erneuert werden muss, oder ob man ihn – unter Berücksichtigung des Restwerts – noch reparieren kann. Dazu holt man den Rat eines Bodenlegers ein. Der sollte allerdings vorsichtig sein und nicht zu viel versprechen. Meist sehen die Reparaturen nicht so aus, wie der Kunde sich das nach den Schilderungen vorgestellt hatte. Dann beginnen die Streitigkeiten von vorne. Den Sachverhalt zu beurteilen hat der Sachverständige. Meist treten Schäden oder Veränderungen an Bodenbelägen erst dann auf, wenn der Mieter ausgezogen ist, die Räume leer sind und der Belag sich in der vollen Fläche zeigt. Die erste Frage, die zu stellen ist: Sind Schäden oder Veränderungen durch üblichen Gebrauch entstanden oder wurde der Belag übermäßig strapaziert? Hier ist der Sachverstand des Beurteilenden gefragt. Er hat festzustellen, ob der Gebrauch vertragsgemäß war. Im Gerichtsfall wird das BGB § 538 – Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch – herangezogen: „Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten.“ Dann ist die Angelegenheit schnell erledigt. Die Frage, die sich in den meisten Fällen stellt, lautet: Was versteht man unter „vertragsgemäß“? Vertragsgemäß ist bei einer Mietwohnung alles, was zum normalen Wohnen gehört, also hin- und herzugehen, auf Stühlen zu sitzen, zu kochen, zu waschen, Möbel aufstellen oder Kinderwagen zu schieben. Kritisch wird es bereits beim Gebrauch eines Drehsessels auf Rollen. Nicht jeder Bodenbelag ist „stuhlrollengeeignet“. Ist er es, dann spielt die Lauffläche der Räder eine entscheidende Rolle für seine Lebensdauer. Sicherheitshalber ist der Vermieter zu fragen, ob eine Stuhlrolleneignung vorliegt. Aus dem oben genannten BGB-Paragrafen leitet sich ab, dass Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die nicht vertragsgemäß genutzt wurde, vom Mieter zu vertreten sind. In diesem Fall hat er alles zu tun und zu unterlassen, was zu Mängeln am Bodenbelag führen könnte. Interessant hierzu ist BGB § 536b – während der Mietzeit auftretende Mängel; Mängelanzeige durch den Mieter. Zeigt sich im Laufe der Mietzeit ein Mangel der Mietsache oder wird eine Maßnahme gegen eine nicht vorgesehene Gefahr erforderlich, so hat der Mieter dies dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen. Unterlässt der Mieter die Anzeige, so ist er dem Vermieter zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet. Sehr wichtig ist, dass der Mieter bei Bezug den Zustand der Wohnung genau unter die Lupe nimmt und in einem Protokoll entsprechend dokumentiert, damit er beim Auszug nicht für Dinge regressplichtig gemacht wird, die er nicht zu verantworten hat. Die oben genannten Mängel können zum Beispiel leckende Wasserleitungen sein oder undichte Fenster, durch die Regenwasser auf den Bodenbelag läuft. Dadurch kann der Belag abgelöst oder anderweitig in Mitleidenschaft gezogen werden. Mängel können während der Mietdauer auftretende Blasen oder hochstehende Belagkanten sein. Auch ein bei vertragsgemäßem Gebrauch auftretender außergewöhnlicher Verschleiß, die Verfärbung oder gar Zerstörung durch Lichteinwirkung, das Entstehen von Farbunterschieden zwischen durch Läufer, Brücken, Teppiche oder Möbelstücke abgedeckten Bereichen und freiliegenden Partien des Bodenbelags können die Ursache für solche Mängel sein. Schließlich müssen bezüglich eines „nicht vertragsgemäß“ genutzten Bodenbelags noch die vielen weiteren Möglichkeiten genannt werden, Mängel durch mutwillige, wissentliche oder unwissentliche Handlungen zu verursachen. Hierzu zählt zum Beispiel eine unterlassene Reinigung und Pflege des Belags, die Verwendung falscher und/oder aggresiver Mittel, das Abstellen von heißen Töpfen oder Bügeleisen auf dem Belag, Beschädigungen durch herausgefallene Glut, durch brennende Zigaretten, heruntergetropftes Kerzenwachs, schleifende Türen, verschütteten Wein, Beschädigung durch Tiere, über den Belag geschobene Möbel und so weiter. Der Verfasser hat im Laufe von Jahrzehnten im Rahmen seiner Sachverständigentätigkeit diese und zahlreiche weiterer Fälle bearbeitet und im Bilde festgehalten – hier einige Kostproben: Abbildung 1: In einem Mietobjekt befindet sich ein mehrere Tausend Quadratmeter großer Verkaufsraum. Im Laufe der Jahre wurden Zwischenwände eingebaut und Regale aufgestellt, die aus Sicherheitsgründen mit Schienen und Winkeln am Boden befestigt wurden. Hierbei wurde auch der Bodenbelag durchbohrt. Weil in einem Verkaufsraum ständig alles „im Fluss“ ist, wurden die mal Wände versetzt und mal die Regale. Schrauben mussten herausgedreht und dickere Bolzen auch mal abgeflext werden. Reststücke der Bolzen blieben im Boden, der inzwischen mit Schraublöchern übersät ist: ein klassischer Fall von „Beschädigung der Mietsache“. Alles wäre ja nun so weiter gegangen, wenn der Betrieb nicht von einem Mitbewerber übernommen worden wäre. Dieser schloss einen neuen Mietvertrag und bei der Übergabe des Objekts fiel ihm auf, dass der Boden doch einige Mängel aufwies. Man einigte sich darauf, diese Mängel reparieren zu lassen. Abbildung 2: Fachmännisch wäre es gewesen, die Schraublöcher im Estrich zur Unterkante des rundum verlegten Bodenbelags mit Reparaturmasse zu schließen, den Belag um die Löcher mit einem Locheisen auszustanzen und ebensolche Belagstücke, aus Resten gestanzt, sauber einzukleben. Größere Beschädigungen des Bodenbelags an den abgeflexten Bolzen hätten sinngemäß durch Einsetzen größerer Stücke repariert und in einen einigermaßen annehmbaren Zustand versetzt werden müssen. Das wäre Aufgabe eines versierten Bodenlegers gewesen, der vielleicht vorher ein Handmuster angefertigt hätte, um zu zeigen: So wird’s gemacht! Doch nichts von alledem. Statt der oben vorgeschlagenen Lösung (die natürlich nicht kostenlos ist!) hat man die Löcher einfach mit Silikon ausgefüllt – in einigen Fällen weiß, in anderen schwarz. Der umliegende Boden wurde verschmutzt und teilweise die Masse mit dem Schuhwerk der Kunden herausgedrückt und auf der Fläche verschmiert. So kann man mit einer gemieteten Sache nicht umgehen, auch wenn der Bodenbelag schon einige Jahre auf dem Buckel hat. Abbildung 3: Beanstandet wurden Flecken im Teppichboden. Nach Mitteilung des Mieters an den Eigentümer hatten sich im Teppichboden gelblich-braune Flecken gebildet, die im Laufe der Zeit immer größer wurden. Wahrscheinlich dringe von unten her Klebstoff durch den Belag. Die Flecken seien jedenfalls nicht zu entfernen. Man bitte, den Bodenbelag auszuwechseln. Der Eigentümer brachte einen Bodenleger zur Besichtigung mit, weil man nach wie vor der Meinung war, es handle sich um einen nach oben durchdringenden Klebstoff. Nach Form und Farbe der Verfleckung jedoch war klar, dass dies nicht der Fall sein konnte. Der Bodenleger versuchte mit üblichen Mitteln die Verfleckung zu beseitigen, was leider nicht gelang. Er verabschiedete sich mit dem Rat, am besten einen Sachverständigen zu beauftragen, der die Sache schließlich im Auftrag der Haftpflichtversicherung des Mieters untersuchte. Schnell war klar, dass die Verfleckung eindeutig von oben her eingetreten war. Sichtbar wird dies, wenn der Flor des Teppichbodens geöffnet wird und die einzelnen Florschenkel nur im oberen Drittel oder bis zur Hälfte verfärbt sind. Offensichtlich handelte es sich um eine saure Flüssigkeit, die hier auf den Belag gelangt war. Bei näherer Untersuchung zeigten sich an der in Abbildung 3 befindlichen Partie ein kreisrunder Eindruck und ebenfalls farbige Spuren. Nun wurde die Sache klar: Hier muss ein größerer Blumentopf gestanden haben, die Verfärbungen waren ausgetretenes Gießwasser, braun verfärbt von stark torfhaltiger, saurer Pflanzenerde. In einer dunklen Zimmerecke wurde der „in Sicherheit“ gebrachte Pflanzkübel gefunden, der haargenau in die im Teppichboden abgebildete Form passte. Es zeigte sich, dass die Unterseite des Kübels nicht glasiert war und Feuchtigkeit durchließ. Damit war die Klebstofftheorie zwar zusammengebrochen – doch endete die Sache für den Mieter noch glimpflich: Der Schaden an der Mitsache – dem Teppichboden – wurde vom Versicherer mit den üblichen Altersabschlägen reguliert. Wolgang Hart wolfgang.hart@holzmannverlag.de

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