Oftmals sind Unebenheiten in Fußbodenkonstruktionen, schiefe Wellen in Wänden und Spalten zwischen Fußleiste und Bodenbelag Gründe für Reklamationen. Im vorliegenden Fall wurde die Abnahme verweigert. Zu Recht?
In einer neu errichteten Wohnanlage ist den Erwerbern vom Bauträger auf farbigen Hochglanzprospekten das Wohneigentum der Luxusklasse angepriesen und veräußert worden. Der vom Bauträger beauftragte GU hat die einzelnen Gewerke wie z. B. Rohbau, Ausbau, Estrich- und Oberboden unter Hinweis auf die üblichen Anforderungen nach den normativen Vorgaben in Teil C der VOB vergeben. So waren also für den Estrich die einfachen Anforderungen an die Ebenheit nach DIN 18 202 „Toleranzen im Hochbau – Bauwerke“ und für die Parkettarbeiten die normativen Anforderungen der ATV DIN 18 356 zu erfüllen. Zur Abnahme äußerten einzelne Erwerber ihre Unzufriedenheit wegen angeblichen Bodenwellen und Spalten zwischen Fußleiste und Oberboden. Handelte es sich dabei über eine berechtigte Mängelrüge oder eine hinzunehmende Unregelmäßigkeit?
Vor Ort wurde auf einer flächenbeheizten, zementären Estrichkonstruktion ein Parkettboden aus Einstabparkett Eiche, natur-geölt, vollflächig verklebt und arretiert. Umlaufend wurde an den Wandflächen eine weiß lackierte Fußleiste montiert. Von den Erwerbern wurde in der Fläche der Räumlichkeiten (Wohn-/Esszimmer, offene Küche, Flure, Gäste-, Kinder- und Schlafzimmer) im Einzelnen wegen vorgeblicher Bodenwellen bzw. Unebenheiten die Abnahme verweigert. Vor allem auch deswegen, weil zwischen aufgelagerten Einrichtungsgegenständen (Einbauküche u.a.) und umlaufenden Fußleisten klaffende Spalten und unschöne Schattierungen vorliegen würden.
Die Erwerber fordern den Rückbau und die Erneuerung des Parkettbodens und der Fußleisten einschließlich der Nebenkosten (Demontage der Einbauküche, Einlagerung von Möbeln und Kosten für Hotel wegen verspätetem Einzug), so dass ein Einbehalt von 30.000,00 EUR gegenüber dem Bauträger geltend gemacht wird. Diese Forderung ist dann auch vom Bauträger an den Generalunternehmer und dessen Nachunternehmer (Auftragnehmer für Estrich- und Oberboden) weitergeleitet worden und ein Einbehalt offener Werklohnforderungen erfolgt. Daraufhin wurde das iba-institut mit der Erstellung eines Gutachtens beauftragt.
Das Ergebnis des Gutachters
Die Überprüfungen konnten nur unter Beachtung des vereinbarten Bausolls erfolgen. Demnach waren weder für den Estrich noch für den Parkettboden etwa erhöhte Anforderungen an die Ebenheit (vgl. Tabelle 3, Zeile 4, DIN 18 202) vereinbart. Somit waren einfache Anforderungen an die Ebenheit vom Auftragnehmer für Estrich- und Oberboden zu erfüllen. Dies bedeutet z. B. auf einer Messstrecke von 1,0 m zwischen den Auflagepunkten einer Messlatte eine zulässige Toleranz im Stichmaß von 4,0 mm, gegenüber sonst einzuhaltender Toleranz bei erhöhten Anforderungen auf der gleichen Messstrecke von 3,0 mm. Eine Auswertung der im Raster vorgenommenen Überprüfungen der Ebenheit vor Ort erbrachte keine Abweichungen von den zulässigen Toleranzen der einfachen Anforderung an die Ebenheit für den Oberboden.
Allerdings zeigte sich hinsichtlich der Überprüfung der Ebenheit eine auffällige Abweichung der zulässigen Toleranzen im Grundrissteilflächenbereich für den Flur/Eingang. Hier war insbesondere im Bereich vor dem Zugang zum Gästezimmer und Badezimmer eine auffällig konkave Formveränderung der Fußbodenkonstruktion zu konstatieren. Infolge der durchgeführten Ebenheitsmessungen zeigte sich hier insbesondere vor dem Gästezimmer auf einem Messpunktabstand von 2,40 m und 2,50 m an den gegenüberliegenden Wänden vor der Fußleiste in einem Abstand von 0,10 m zu den Wänden ein ermitteltes Stichmaß bzw. eine ermittelte Abweichung von der Ebenheit für den Parkettboden von 7 mm bis 8 mm (zulässig: 7 mm). Dabei ergaben sich an 17 Messstellen mit unterschiedlichen Messpunktabständen im Stichmaß unterschiedliche Abweichungen von der Ebenheit. Insgesamt ergab sich im Überblick dargestellt bei Messpunktabständen von 0,72 m ein Stichmaß bzw. eine Abweichung von der Ebenheit von 2 mm (zulässig: 3 mm) bis zu einem Messpunktabstand von 2,50 m und einem Stichmaß bzw. eine Abweichung von der Ebenheit von 3,0 mm (zulässig: 7 mm).
Insgesamt betrachtet wurden bei 17 Messstellen dabei 5 grenzwertige Messstellen ermittelt, wobei das ermittelte Stichmaß gerade noch innerhalb dem zulässigen Wert für das Stichmaß lag oder den zulässigen Wert für das Stichmaß erreicht hatte, auch konnten hier insgesamt 4 Hochpunkte in der Fläche bestimmt werden. Infolgedessen war ein klaffender Fugenspalt zwischen der umlaufend montierten, weiß lackierten Fußleiste und dem Parkettboden zu erkennen, der sich optisch störend sichtbar abzeichnete.
Final kann daher festgestellt und ausgesagt werden, dass die zu überprüfenden Werkleistungen aus Estrich/Oberboden (Parkettboden) zum Zeitpunkt der Begutachtung für das vollflächig verklebte, am Untergrund arretierte Parkett mit Ausnahme vom Zugang zum Gästezimmer und Badezimmer einen abnahmefähigen Zustand aufzeigten, so dass eine fachgerechte Werkleistung zu konstatieren war.
Dabei ist allerdings zu unterscheiden zwischen der Qualität der Verlegung des Parkettbodens und der vorhandenen (Abweichung von der) Ebenheit. Die Qualität der Werkleistung für das Verlegen des Parketts kann als gut bezeichnet werden, währenddessen die Anforderungen an die Ebenheit lokal und partiell an einzelnen Messpunkten um wenige Millimeter überschritten wurden und an der Mehrzahl der festgestellten Abweichungen ein grenzwertiger Zustand vorliegt. Daher sind die Anforderungen an die Ebenheit nur ausreichend erfüllt. Jedoch berechtigen die wenigen tatsächlichen Abweichungen an 5 von 17 Prüfstellen aus technischer Sichtweise des Sachverständigen nicht zu einer Verweigerung der Abnahme. Ausnahme sind die Unregelmäßigkeiten im Flur/Eingang ausgehend vom Zugang zum Gästezimmer und vom Zugang zum Badezimmer, an welchen das Parkett lokal auszutauschen ist oder andere Maßnahmen der Mangelbeseitigung erforderlich werden. Die Nutzungs- und Gebrauchstauglichkeit des Parkettbodens ist dadurch weder aufgehoben noch eingeschränkt und auch die Werterhaltung dem Grundsatz nach nicht in Frage zu stellen. Ein Rückbau und die Erneuerung des Parkettbodens in der gesamten Wohneinheit wäre daher aus technischer Sichtweise vorbehaltlich der juristischen Würdigung Dritter als unverhältnismäßiger Aufwand hinsichtlich dem zu erwartenden Erfolg zu bewerten und ist daher nicht zu fordern (Ausnahme: Zugang zum Gästezimmer und Zugang zum Badezimmer (Flur/Eingang) oder andere Maßnahmen der Mangelbeseitigung).
Ausreichende Werkleistungen kontra Luxuswohnung
In den Augen der Erwerber ist das Ergebnis des Gutachtens unbefriedigend: Für sehr viel Kapitaleinsatz wurde vom Bauträger für eine Luxuswohnung gegenüber dem Auftragnehmer für Estrich- und Oberboden eine einfache Werkleistung nach üblichem Standard und normativen Mindestanforderungen als Bausoll im Werkvertrag vereinbart. Die Anforderungen vom Auftragnehmer können als ausreichend erbracht (mit o.g. Ausnahme) bezeichnet werden. Demgegenüber ist aber der Erwerber tatsächlich von einem höheren Anspruch ausgegangen, nämlich guten bis sehr guten Werkleistungen, welche die üblichen Anforderungen deutlich übertreffen sollten. Hier sind jedoch zwei unterschiedliche Vertragsverhältnisse entscheidend: Der Erwerber mag sich an den Bauträger wenden, der eben wohl für die Wohnungen der Luxusklasse auch ein deutlich höheres Anforderungsprofil gegenüber dem Generalunternehmer und dessen Nachunternehmer hätte vertraglich vereinbaren müssen. Dabei hätten auch die erhöhten Anforderungen an die Ebenheit noch nicht genügt, wären aber mindestens für derartiges Qualitätsniveau festzulegen gewesen. Gegenüber dem Auftragnehmer für Parkettarbeiten kann dieses höhere Qualitätsniveau aber nicht eingefordert werden.