Nach jahrelanger Benutzung sehen viele Bodenbeläge nicht mehr wie am Tag nach der Verlegung aus. Aber was sind Gebrauchsspuren und was Verschmutzungen? Besonders beim Auszug aus Mietwohnungen ist dies oftmals ein Streitpunkt. Wir zeigen, welche Faktoren die Böden beeinflussen und wie das Gericht entscheidet.
Ob Lichteinfall, Kratzer oder Flecken – Bodenbeläge sind ganz unterschiedlichen Einflüssen ausgesetzt. Manche hinterlassen dauerhafte Spuren im Belag, manche können mit der entsprechenden Pflege wieder entfernt werden. Mit einigen Tipps, wie zum Beispiel Schmutzfangmatten oder Rollos, können die Beläge geschützt werden. Doch nicht alle Einflussfaktoren sind so sichtbar, wie Schmutz und Nässe unter dem Schuhwerk.
Handelt es sich beispielsweise um eine offene Küche, ist es kaum zu vermeiden, dass Kochdünste auch in den Wohn- und Essbereich gelangen, sich auf dem Belag absetzen und von den Bewohnern eingetreten werden. Ein besonderes Kapitel ist dabei auch der Durchgangsverkehr von der Küche zum Wohnbereich: Abgesetzte Kochdünste bilden Fettfilme, Reste von Lebensmitteln werden breitgetreten und mit den Sohlen auf die Böden angrenzender Räume getragen.
Einfallende Sonnenstrahlen können Bodenbeläge zerstören
Die UV-Strahlung einfallender Sonnenstrahlen kann zu Farbveränderungen, ja sogar zur Zerstörung von Belägen führen. In Erscheinung treten sie, wenn Teppiche oder Brücken, die vorher die Einstrahlung verhindert haben, weggenommen oder auch nur verschoben werden.
Hinzu kommt: Oft ist der Flor – besonders bei billigen Teppichen – nicht intensiv genug eingefärbt, sodass die Farbpartikel nur oberflächig anhaften. Diese Teilchen können bei Berührung mit darunterliegenden, hellen Bodenbelägen in deren Flor einwandern und zu irreversiblen Verfärbungen führen.
Farbveränderungen bei Linoleumbelägen
Farbveränderungen kennt man auch bei neu verlegten Linoleumbelägen. Der fabrikationsbedingte Gelbschleier auf der Oberfläche der Ware ist nicht zu vermeiden und lässt sich auch durch eine Reinigung nicht entfernen. Diese ist letzten Endes auch nicht notwendig, weil der Schleier durch Belichtung innerhalb weniger Tage von selbst verschwindet und der gewollte Farbton des Belages eintritt.
Falsch wäre es, die Fläche teilweise mit Belagresten oder Werkstoffen zu bedecken, weil dies zwischen belichteten und unbelichteten Teilen zu Farbunterschieden führt, die später allerdings verschwinden.
Schließlich sollte auch an eventuelle Einwirkungen von Reinigungs- oder Pflegemitteln gedacht werden, die ebenfalls zu Farbveränderungen des Belages führen können. Wird zum Beispiel Linoleum mit stark alkalischen Reinigungsmitteln gereinigt, kann das Material oberflächlich angegriffen werden, es tritt eine Verseifung der Leinöl- und Harzkomponenten ein.
Pflegemittel für Bodenbeläge
Pflegemittel auf Bodenbelägen allgemein können bei mehrmaligem Auftrag ihre Transparenz verlieren, vergilben oder sogar braun werden. Wer also Farbveränderungen von Bodenbelägen in der Praxis zu beurteilen und zu definieren hat, muss sehr sorgfältig zu Werke gehen, weil sie verschiedene Ursachen haben können.
Bei den genannten Fällen von "Beschädigung der Mietsache" handelt es sich bei den Farbveränderungen meist um Erscheinungen, die man durch eine entsprechende Reinigung des Bodenbelages völlig oder weitgehend – auch dem Alter und der Benutzung angemessen – beseitigen kann.
Farbveränderungen durch Sonneneinstrahlung sind nicht mehr zu beseitigen, wobei ein Richter durchaus der Meinung sein kann, dass man die Mietsache durch entsprechende Maßnahmen (Markisen, Rollos etc.) hätte schützen müssen. Der Mieter hat zwar gemäß BGB § 538 Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt wurden, nicht zu vertreten.
Entdeckt er aber gemäß BGB § 536e im Laufe der Mietzeit einen Mangel der Mietsache und wird ein Schutz der Mietsache erforderlich, so hat der Mieter dies dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen. Unterlässt der Mieter die Anzeige, so ist er dem Vermieter gegenüber zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet und gewisse Rechte des Mieters erlöschen. Ein Schadensfall aus der Praxis verdeutlicht dieses Thema:
Verschmutzung zwischen Küche und Esszimmer am stärksten
Der Küchenboden (links) ist mit keramischen Fliesen belegt, ein in diesem Bereich äußerst sinnvoller Bodenbelag. Das angrenzende Esszimmer ist mit Teppichboden versehen. Auch wenn in der Küche Linoleum, ein PVC-Belag oder gar Laminat liegen, gelten im Prinzip die gleichen Dinge: Die beim Kochen entstehenden Dämpfe schlagen sich am Boden nieder, heruntergefallene Küchenabfälle werden zertreten, bleiben an den Schuhsohlen haften oder werden sogar in andere Räume verschleppt.
Da die meisten Schmutzreste zu Beginn des Teppichbodens abgestreift und in den Flor getreten werden, ist die Verschmutzung des Teppichbodens im Türbereich zwischen Küche und Esszimmer am stärksten, wie dieses aufgenommene Foto anlässlich eines Gutachtertermins zeigt.
Möbel können Spuren hinterlassen
Die Verschmutzung setzt sich im gesamten Zimmer in abnehmender Intensität fort. Die Aufnahmen entstanden nach dem Auszug der Mieter. Im oberen Bildausschnitt ist deutlich der Standort einer Eckbank sichtbar – ein Bereich, der nicht begangen wurde und somit noch die ursprüngliche Beschaffenheit des Teppichbodens aufweist.
Um den dort aufgestellten Tisch herum wurde der Belag entsprechend stärker frequentiert, weniger infolge des Gehverkehrs, sondern hauptsächlich dadurch, dass mit den Füßen gescharrt und der Schmutz in den Teppichboden einmassiert wurde.
Interessant sind die im Vordergrund befindlichen Streifen, die von doppelten Klebebändern stammen, mit denen die Mieter einen Teppich fixiert hatten. In der später zum Gerichtsfall gewordenen Angelegenheit wurden im Beweisantrag die Fragen gestellt, ob es sich in diesem Fall um normal übliche Verschmutzungen handelt, die man auf irgendeine Art hätte verhindern können, und ob sich die Verschmutzungen irgendwie beseitigen lassen.
Der Mieter war der Meinung, dass es sich hier um eine normale Nutzung der Mietsache handele. Dass man einen Teppichboden im Laufe der Jahre auch einer Reinigung unterziehen kann, war ihm fremd. Im Übrigen sei er der Meinung, dass dunklere Partien des Teppichbodens keine Verschmutzung seien, sondern übliche Gebrauchsspuren.
Was gilt: Verfärbung oder Verschmutzung?
Aber die vom Sachverständigen im Verlauf des Ortstermins vorgenommene Reinigung an einer stark verschmutzten Stelle brachte selbst die anwesenden Fachleute zum Staunen: Die vermeintliche "Verfärbung" ließ sich mit Spülmittel-versetztem Wasser anlösen und mit klarem Wasser und unter Zuhilfenahme eines einfachen Küchenschwamms nahezu rückstandsfrei entfernen.
Bereits mit der gleichzeitig erstellten Fotodokumentation ließ sich das Gericht von der Entfernbarkeit der Ablagerungen überzeugen und entschied: Es gehöre zu den Pflichten des Mieters, die Mietsache mit den üblichen Mitteln instand zu halten. Entweder müsse der Boden in fachmännisch gereinigtem Zustand an den Vermieter zurückgegeben oder eine Summe in Höhe dieser Kosten erstattet werden.
Bei Bodenbelagswahl auf Farbe achten
Was das Unterhalts- und Reinigungsverhalten eines Bodenbelages angeht, so hängt dieses entscheidend von der Musterung und der Farbgebung ab: Gemusterte, melierte und gesprenkelte Beläge sind wesentlich besser in ihrem Anschmutzverhalten als einfarbige. Vor allem helle, einfarbige Beläge bestechen zwar durch ihr Aussehen, verhalten sich aber wesentlich schmutzanfälliger.
Den geringsten Aufwand bei Reinigung und Pflege erfordert demzufolge der (intensiv) gemusterte Belag in dunkler, gedeckter Farbstellung. Die nach Fertigstellung eines großen Objektes geäußerte Meinung eines Architekten sollte nicht zur Regel werden: "Hauptsache, der Boden bleibt so bis zur Einweihung!"
