Baustudie von Kreutzer Fischer & Partner Mehr Bauen für niedrigere Preise

Wie können Mieten und Wohnungspreise gesenkt werden? In einer Studie zeigt Andreas Kreutzer auf, dass nur eine angehobenen Wohnbauproduktion langfristig zu einer Eindämmung führt. Doch häufig blockieren Kommunen die Bauvorhaben.Für die Wirksamkeit einer Mietpreisbremse gibt es keine empirische Evidenz“, sagt Andreas Kreutzer, Geschäftsführer von Kreutzer Fischer & Partner. Eine politische Forderung nach einer Mitpreisbremse folge daher primär einem Wunschdenken. Wer tatsächlich einen Druck auf Wohnungs- und Mietpreise wünscht, muss dazu laut Kreutzer nur eines ermöglichen: Dass gebaut werden kann, was gebaut werden will. Im Rahmen der Studie „Perspektiven für den Wiener Wohnbau“ hat das Unternehmen bereits im Vorjahr mittels Simulationsmodell zwei in Diskussion stehende Ansätze evaluiert: die preisbezogenen Auswirkungen einer lokalen Mietobergrenze und die Folgen einer stark steigenden Wohnbauproduktion. Die Simulation fand vor dem Hintergrund eines hoch durchlässigen Wiener Wohnungsmarktes statt. Denn im Gegensatz zu anderen Städten, wie etwa Berlin, ist der Wiener Markt für Wohnraum lokal kaum abgeschottet. Leichte Wechselbarrieren gibt es lediglich zwischen den Segmenten innerer Gürtel versus äußerer Gürtel beziehungsweise zwischen rechtem und linkem Donauufer („Transdanubien“). Zudem wirken sich Erosionen des Mietpreises in einem Preissegment mittelfristig auf alle anderen Preissegmente aus, weil es dadurch zur Verschiebung der Nachfrage kommt. Wenn etwa das mittlere Preissegment günstiger wird, kommt eine verstärkte Nachfrage sowohl aus dem unteren als auch aus dem oberen Preissegment, weil sich im mittleren Preissegment das Preisleistungsverhältnis verbessert. mehr wohneinheiten nötigDas Ergebnis der Simulation war nicht überraschend. Während die Mietobergrenze kaum und nur zeitlich begrenzt zu einer Eindämmung des Mietpreisauftriebs führt, kommt es bei einer deutlich angehobenen Wohnbauproduktion bereits nach drei Jahren zu einer signifikanten Absenkung der Mietpreise zwischen fünf und acht Prozent. Nach fünf Jahren sinken die Mietpreise um mehr als zehn Prozent. Das liegt daran, dass die rasch steigenden Mieten und Wohnungspreise im Wesentlichen auf ein nicht ausreichendes Angebot zurückzuführen sind. Übers Jahr gerechnet lag die Leerstandsrate bei Wohnungen im Jahr 2015 bei lediglich 2,2 Prozent. Das sei eindeutig zu wenig, um Druck auf die Mietpreise auszuüben. Um einen mietpreissenkenden Effekt zu erzielen, müssten in Wien in den nächsten fünf Jahren jährlich zumindest 20.000 Wohneinheiten zu Bedingungen des geförderten Wohnbaus errichtet werden. Aktuell sind es jedoch nur etwa 8.000 bis 9.000 Wohnungen pro Jahr. Auch die Wohnbauträger würden die Bauproduktion steigern, allerdings schaffe es die Gemeinde nicht, die dafür notwendigen Liegenschaften bereitzustellen und die Widmungen rasch vorzunehmen. zuzug unerwünschtDie Erkenntnisse zum Wiener Markt lassen sich nach Unternehmensangaben auf alle anderen Regionen Österreichs umlegen. Doch zumeist scheitert eine nachfragegetriebene höhere Bauleistung auch dort am Unvermögen der lokalen politischen Entscheidungsträger. Besonders deutlich zeigt sich das etwa im Speckgürtel rund um Wien. Hier ist die Nachfrage nach Wohnraum bekanntlich hoch. Doch in vielen Gemeinden steht man dem Zuzug skeptisch gegenüber, wie eine Studie zum niederösterreichischen Wohnbau vom Februar 2017 zeigt. Denn für die Kommunen geht ein Bevölkerungswachstum in der Regel mit dem Ausbau der Infrastruktur einher. Ein Zuzug junger Familien verlangt etwa mehr Kapazitäten in Kindergärten und Volksschulen. Und dafür fehlen vielerorts die finanziellen Mittel. Darüber hinaus fürchtet man oft eine Verschlechterung der Verkehrslage. Ehrlicherweise wird im Subtext ab und an auch mit der Gefahr eines Preisverfalls bei bestehenden Immobilien argumentiert, der sich bei den nächsten Wahlen ungünstig auf die Mehrheitsverhältnisse auswirken könnte, oder aber einer Art Angst vor „Überfremdung“. Infolgedessen scheitern viele Wohnbauprojekte an den notwendigen Flächenumwidmungen. Mittlerweile warten im Wiener Umland bei diversen Bauträgern Projekte mit insgesamt mehr als 16.700 Wohneinheiten im großvolumigen Wohnbau auf Realisierung. Gut die Hälfte davon hat aus heutiger Sicht aber keinerlei Chance auf Umsetzung, da die zuständigen Gemeinden dezidiert keine Baubewilligung erteilen möchte. blockade durch PolitikerBlockiert wird auf Gemeindeebene unabhängig von der politischen Einfärbung der Ortsvorstände. So gibt es etwa im westlich von Wien gelegenen Breitenfurt mitten im Ort ein unbebautes Grundstück von rund 100.000 Quadratmeter, welches seit Jahrzehnten als Bauerwartungsland gewidmet ist. Der Eigentümer möchte seit Jahren die Liegenschaft mit Wohnungen und Infrastruktureinrichtungen erschließen. Eine Baubewilligung erteilt der Gemeindevorstand (ÖVP) allerdings nicht, weil der Koalitionspartner (SPÖ), speziell aber die Grünen neuen Einwohnern skeptisch gegenüberstehen. Ähnlich wird in Brunn am Gebirge argumentiert, einer traditionellen SPÖ-Gemeinde. Hier wird mehreren Bauträgern ihr Unternehmenszweck vereitelt. Flächenumwidmungen für Wohnbau werden kategorisch ausgeschlossen. Bereits gewidmete Flächen gibt es kaum noch. Kreutzer zeigt für dieses „Ping-Pong-Spiel“ der Gebietskörperschaften wenig Verständnis: „Man kann nicht auf Bundesebene ‚Leistbares Wohnen‘ propagieren, während die Kommunen mit einer restriktiven Umwidmungs- und Bewilligungspolitik dagegenhalten. Man sollte doch davon ausgehen können, dass sich die Parteien zumindest parteiintern koordinieren.“