Der interessante Schadensfall aus Österreich: Beschädigungen/Abnutzungen im Teppich- bzw. PVC-Boden einer Mietwohnung Müssen Bodenbelagreste aufgehoben werden?

In einer neu erbauten Wohnung zog nach vier Jahren Nutzung der Mieter aus. Der Vermieter stellte in den Bodenbelägen Beschädigungen und Abnutzungen über das normale Ausmaß hinaus fest und machte Schadensersatzforderungen geltend.Schaumpolsterbelag mit Zigarettenschmorstelle.Müssen Bodenbelagreste aufgehoben werden? Ein Sachverständiger wurde beauftragt, ein Gutachten mit etwaiger Schadensfestellung und der Schadenshöhe zu erstellen. Er nahm zunächst folgenden Bodenbelagbefund in der Wohnung auf: In vier Räumen ist auf Zementestrich ein Teppichboden mit Dispersionskleber verklebt. Kennzeichnende Merkmale nach Önorm S 1400: e herstellungsbedingte Flächendimension: Rollenware, e Herstellungstechnik: getuftet, e Träger: PP-Bändchengewebe, e Material der Polschicht: Polyamid, e farbige Gestaltung: mehrfarbig ungemustert, e Oberflächenstruktur: Schlingenpol, e Rückenausstattung: Latexplanschaum, e fünf Zentimeter hohe, gekettelte Teppichbodensockelleisten. In der Küche ist auf Zementestrich ein PVC-Schaumpolsterbelag mit Dispersionsklebstoff verklebt. Außerdem ist eine fünf Zentimeter hohe PVC-Wandabschlussleiste montiert. Der Gutachter stellte an den Bodenflächen folgenden Zustand fest: Der Teppichboden im Raum 1 weist eine starke Gehstraßenbildung auf. Im Bereich der Eingangstür ist der Boden extrem angeschmutzt. Darüber hinaus sind eine Reihe von Verfleckungen feststellbar. Die Flecken sind dunkelbraun bis schwarz mit scharfen Rändern, teilweise verkrustet. An mehreren Stellen ist das Polmaterial zirka fingernagelgroß geschmolzen bzw. verschmort. Beim Übergang zwischen Badezimmer und Vorzimmer ist im Kantenbereich das Polmaterial aus dem Grundgewebe herausgerissen. Die Räume 2 und 3 zeigen starke Verschmutzungen durch Gehstraßenbildung. Zudem sind eine Reihe von Verfleckungen feststellbar. Die Flecken sind dunkel-braun bis schwarz mit scharfen Rändern, teilweise verkrustet. An mehreren Stellen ist das Polmaterial zirka fingernagelgroß geschmolzen bzw. verschmort. Der Raum 4 weist eine sehr starke Verschmutzung durch Gehstraßenbildung auf. Extreme Verschmutzungen der rechten Wand (ehemals Schreibtischstandort). Der Sachverständige stellt weiterhin einige Verfleckungen fest. Die Flecken sind dunkelbraun bis schwarz mit scharfen Rändern, teilweise verkrustet. An mehreren Stellen ist das Polmaterial zirka fingernagelgroß geschmolzen bzw. verschmort. Die Verfleckungen und Schäden wie in den anderen Räumen treten in diesem Raum extrem stark auf. Der Schaumpolsterbelag in Raum 5 weist eine leichte Verschmutzung in Form von Schlierenbildungen auf. An vielen Stellen zirka fingernagelgroß geschmolzen bzw. verschmort. Der keramische Bodenbelag in den Räumen 5 und 6 zeigt leichte Verschmutzungen durch Schlierenbildung. Der Sachverständige untersuchte die Verfleckungen und hat mehrere Verkrustungen mit Reinigungsgel beschichtet. Nach einer Einwirkzeit von zehn Minuten hat er das Reinigungsgel abgenommen und nachgewaschen. Die Verfleckungen wurden durch diesen Vorgang entfernt. Die Gehstraßen hat der Gutachter an einer Stelle mit Teppichreiniger behandelt und anschließend nachgewaschen. Auch hier wurde die Verschmutzung entfernt. Die Lebensdauer von Bodenbelägen in Wohnungen werden im Durchschnitt mit zehn Jahren angenommen. Gutachten Die dunkelbraunen, verkrusteten Verfleckungen am Teppichboden sind mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit Lebensmittelreste und können durch Reinigungsmaßnahmen entfernt werden. Die starke Gehstraßenbildung ist auf eine nicht ordnungsgemäße Reinigung zurückzuführen, die je nach Schmutzeintrag periodisch durchzuführen ist. In der Regel einmal jährlich. Diese Verschmutzung kann mit Schamponieren und Sprüextrahieren (eventuell mehrmals) beseitigt werden. Die geschmolzenen und verschmorten Beschädigungen am Teppichboden und am Schaumpolsterbelag können nicht behoben werden, da kein Ersatzmaterial für Ausbesserungen zur Verfügung steht und das Ausmaß so groß ist, dass der Zeitaufwand größer wäre als eine Neuverlegung. Der Bodenbelag muss auf Grund dieser Schäden erneuert werden. Schadenshöhe: Der Zeitwert der Bodenbeläge ist im Ausmaß von 60 Prozent des Neuwertes zu ersetzen. Im Zuge des Verfahrens argumentierte der Beklagte, es sei Aufgabe des Vermieters entsprechende Reststücke bereitzuhalten, um etwaige Ausbesserungen durchführen zu können, daher bezahle er keinen neuen Boden. Das Gericht folgte dieser Argumentation nicht, sondern bestimmte die Schadenshöhe auf Grund des Gutachtens – der Mieter musste den Schaden in dieser Höhe ersetzen.